So rechnet der Mietzinsrechner
Eine Mietzinserhöhung ist nach Art. 269a OR zulässig, wenn sie sich auf Kostenfaktoren stützt. Für bestehende Mietverhältnisse sind das vor allem drei Gründe. Der Rechner nimmt sie einzeln auf, zeigt jeden Anteil in Prozent und Franken und zählt sie zusammen, wie es in der Praxis üblich ist.
1. Referenzzinssatz
Seit 2008 gilt für die ganze Schweiz der hypothekarische Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen. Er wird vierteljährlich publiziert und auf Viertelprozent gerundet. Ändert er sich um 0.25 Prozentpunkte, darf sich der Mietzins nach Art. 13 Abs. 1 VMWG um höchstens diese Sätze verändern:
| Referenzzinssatz | pro 0.25 Prozentpunkte |
|---|---|
| unter 5 % | 3 % |
| zwischen 5 und 6 % | 2.5 % |
| über 6 % | 2 % |
Bei einer Senkung wird der Mietzins «entsprechend herabgesetzt». Die Praxis rechnet mit dem Umkehrwert: 1 ÷ 1.03 − 1 ergibt −2.91 % für ein Viertelprozent, −5.66 % für ein halbes Prozent und −8.26 % für drei Viertelprozent.
2. Teuerung
Auf dem risikotragenden Kapital darf die Teuerung zu höchstens 40 % überwälzt werden (Art. 16 VMWG). Ausgangspunkt ist der Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise bei der letzten Mietzinsfestsetzung. Beispiel: LIK von 106.2 auf 107.9 Punkte entspricht +1.60 %, davon 40 % sind +0.64 %.
3. Allgemeine Kostensteigerung
Höhere Kosten für Unterhalt, Gebühren und Versicherungen dürfen überwälzt werden, wenn sie tatsächlich angefallen sind. In der Praxis wird oft eine Jahrespauschale angewendet und mit den Monaten seit der letzten Festsetzung gewichtet. Beispiel: 0.5 % pro Jahr über 34 Monate ergibt 0.5 % × 34/12 = +1.42 %.
Beispiel
Nettomietzins CHF 1’850, Referenzzinssatz 1.25 % → 1.50 % (+3.00 %), LIK 106.2 → 107.9 (+0.64 %), Kosten 0.5 % über 34 Monate (+1.42 %). Zusammen +5.06 %; genau gerechnet ergibt das CHF 1’943.55. Eine Erhöhung wird zugunsten der Mieterschaft abgerundet, auf ganze Franken also CHF 1’943. Auch eine Senkung rundet der Rechner ab, damit sie nicht kleiner ausfällt. Geht das Formular am 26. Oktober 2026 zu, gilt der neue Mietzins bei drei Monaten Kündigungsfrist ab dem 1. März 2027.
Mietzinserhöhung richtig mitteilen
- Amtliches Formular: Die Erhöhung muss auf dem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden. Ohne Formular oder ohne Begründung ist sie nichtig (Art. 269d OR). Einen Begleitbrief können Sie hier gratis erstellen; das Formular ersetzt er nicht.
- Frist: Das Formular muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Mieterschaft sein. Die Erhöhung gilt dann auf den nächsten Kündigungstermin.
- Zustellung: Am besten per Einschreiben und mit Reserve, damit der Zugang beweisbar ist.
- Anfechtung: Die Mieterschaft kann die Erhöhung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b OR).
In OwnerHub automatisch. Referenzzinssatz und LIK stehen beim Mietvertrag, OwnerHub rechnet die Anpassung mit Rechenweg, schlägt den frühesten Termin vor und erstellt die Unterlagen für das amtliche Formular.
Quellen: Art. 269a, 269d, 270a und 270b OR; Art. 12a, 13 und 16 VMWG; Referenzzinssatz BWO, Stand 30.10.2026 (1.25 %, gültig seit 02.09.2025). Teuerung: LIK des Bundesamts für Statistik. Diese Seite ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung.