Airbnb und Kurzzeitvermietung im Stockwerkeigentum: was ist erlaubt?
Grundsätzlich dürfen Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, auch kurzfristig. Grenzen setzen das Reglement, die Zweckbestimmung der Liegenschaft und das öffentliche Recht der Gemeinde. Eine intensive, gewerbliche Kurzzeitvermietung kann mit einer reinen Wohnnutzung in Konflikt geraten.
Was gilt grundsätzlich?
Im Sonderrecht dürfen Sie Ihre Räume nutzen und vermieten (Art. 712a Abs. 2 ZGB). Die Rechte der anderen dürfen Sie dabei aber nicht beeinträchtigen, und Sie müssen sich an Reglement und Hausordnung halten. Für Gäste und Mieter sind Sie gegenüber der Gemeinschaft verantwortlich.
Wo die Grenzen liegen
- Reglement: Es kann die Kurzzeitvermietung einschränken, an Bedingungen knüpfen oder ausschliessen. Prüfen Sie den genauen Wortlaut. Eine nachträgliche Einschränkung braucht eine Reglementsänderung mit qualifiziertem Mehr (Art. 712g Abs. 3 ZGB); ob sie bestehende Nutzungen erfassen darf, ist im Einzelfall heikel.
- Zweckbestimmung: Ist die Liegenschaft für Wohnzwecke bestimmt, kann eine dauernde, gewerbliche Beherbergung als Zweckänderung gelten. Eine Änderung der Zweckbestimmung braucht grundsätzlich die Zustimmung aller (Art. 648 Abs. 2 ZGB).
- Einspracherecht: Wenn im Begründungsakt oder durch Vereinbarung vorgesehen, können die anderen gegen eine Vermietung aus wichtigem Grund Einsprache erheben (Art. 712c Abs. 2 ZGB).
- Öffentliches Recht: Einzelne Gemeinden und Kantone beschränken Kurzzeitvermietungen, etwa mit einer Höchstzahl an Nächten pro Jahr, oder verlangen eine Meldung. Dazu kommen Kurtaxe und Meldepflicht für Gäste.
Typische Konflikte
| Thema | Was hilft |
|---|---|
| Lärm und wechselnde Gäste | klare Hausordnung, Ruhezeiten im Inserat, Ansprechperson vor Ort |
| Schlüssel und Sicherheit | Schlüsselbox nur mit Zustimmung, keine Haustür-Codes weitergeben |
| Abnutzung von Lift und Treppenhaus | Sonderschlüssel oder Pauschale im Reglement |
| Waschküche und Abfall | Regeln für Gäste schriftlich festhalten |
Empfehlung
Sprechen Sie Ihre Pläne vor dem ersten Inserat bei der Verwaltung und den Nachbarn an. Gemeinschaften, die das Thema regeln wollen, traktandieren eine klare Bestimmung fürs Reglement, etwa mit Höchstzahl an Nächten, Meldepflicht und Kostenregel. Grundlagen dazu: Reglement.
So geht es mit OwnerHub: Hausordnung und Reglement sind für alle im Portal abrufbar, auch für Mieter mit eigenem Zugang. Meldungen zu Lärm oder Schäden kommen strukturiert an, und eine Reglementsänderung lässt sich als Abstimmung mit qualifiziertem Mehr durchführen.