Sonderrecht und Sondernutzungsrecht: was Ihnen gehört und was allen
Das Sonderrecht ist das Recht, bestimmte Räume allein zu nutzen und innen auszubauen, also vor allem die eigene Wohnung (Art. 712a und 712b ZGB). Ein Sondernutzungsrecht gibt dagegen das alleinige Nutzungsrecht an einem Teil, der gemeinschaftlich bleibt, etwa einem Gartensitzplatz oder Parkplatz. Es wird im Reglement eingeräumt.
Was zum Sonderrecht gehört
Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile davon sein, die in sich abgeschlossen sind und einen eigenen Zugang haben (Art. 712b Abs. 1 ZGB). Nebenräume wie Keller oder Estrich können dazugehören, auch wenn sie getrennt liegen.
Innerhalb Ihrer Räume entscheiden Sie über Verwaltung, Benutzung und Ausbau selbst, solange Sie die anderen nicht beeinträchtigen und gemeinschaftliche Teile nicht beschädigen (Art. 712a Abs. 2 und 3 ZGB). Typisch: Bodenbeläge, Küche, Bad, nichttragende Innenwände, Innentüren.
Was zwingend gemeinschaftlich ist
Bestimmte Teile können nie Sonderrecht sein (Art. 712b Abs. 2 ZGB):
- der Boden der Liegenschaft und ein allfälliges Baurecht
- Bauteile, die für Bestand, Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer wichtig sind, etwa tragende Wände, Decken und Fundamente
- Bauteile, die die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen, etwa Fassade und Dach
- Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Eigentümern dienen, etwa Treppenhaus, Lift und Hauptleitungen
Der Begründungsakt kann weitere Teile für gemeinschaftlich erklären (Art. 712b Abs. 3 ZGB). Bei Fenstern, Balkonen und Leitungen innerhalb der Wohnung lohnt sich deshalb immer ein Blick in Begründungsakt und Reglement.
Das Sondernutzungsrecht
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einer Einheit, einen gemeinschaftlichen Teil allein zu nutzen. Der Teil bleibt aber im gemeinschaftlichen Eigentum. Typische Beispiele sind Gartensitzplätze, Dachterrassen, Abstellplätze im Freien oder Teile des Estrichs.
Sondernutzungsrechte werden meist im Reglement eingeräumt. Eine solche Reglementsbestimmung kann nur mit Zustimmung der direkt betroffenen Eigentümer geändert werden (Art. 712g Abs. 4 ZGB). Wer das Recht hat, trägt oft den laufenden Unterhalt; grössere Erneuerungen bleiben häufig Sache der Gemeinschaft. Massgebend ist der Wortlaut des Reglements.
| Sonderrecht | Sondernutzungsrecht | |
|---|---|---|
| Eigentum | Miteigentumsanteil mit ausschliesslichem Recht an den Räumen | Teil bleibt gemeinschaftlich |
| Beispiele | Wohnung, Keller, Estrichabteil | Gartensitzplatz, Terrasse, Parkplatz im Freien |
| Grundlage | Begründungsakt, Grundbuch | meist Reglement |
| Bauliche Änderungen | innen frei, soweit andere nicht betroffen | nur mit Zustimmung der Gemeinschaft |
| Unterhalt | Eigentümer | nach Reglement, oft geteilt |
Häufige Streitpunkte
- Fenster und Storen: prägen das Aussehen des Gebäudes. Ob Ersatz und Kosten Sache der Einheit oder der Gemeinschaft sind, regelt das Reglement.
- Balkon und Terrasse: Die Platte ist tragend und gemeinschaftlich, der Bodenbelag oft Sonderrecht. Verglasungen und Markisen verändern das Aussehen und brauchen meist einen Beschluss.
- Leitungen: Hauptleitungen und Steigzonen sind gemeinschaftlich, Leitungen ab der Abzweigung in die Wohnung häufig Sonderrecht. Bei einem Wasserschaden entscheidet das über die Kosten.
So geht es mit OwnerHub: Im Portal ist jede Einheit mit ihren Sonderrechten und Sondernutzungsrechten erfasst. Begründungsakt, Reglement und Pläne liegen bei der Liegenschaft, und die AI-Suche findet die passende Stelle im Reglement.