Das Reglement im Stockwerkeigentum: Inhalt, Änderung und Hausordnung
Das Reglement ist die Grundordnung der Gemeinschaft: Es regelt Verwaltung, Nutzung, Kostenverteilung, Versammlung und Sondernutzungsrechte. Jeder Stockwerkeigentümer kann verlangen, dass ein Reglement aufgestellt und im Grundbuch angemerkt wird. Angenommen und geändert wird es mit dem qualifizierten Mehr (Art. 712g Abs. 3 ZGB).
Was ins Reglement gehört
Das Gesetz regelt das Stockwerkeigentum nur in den Grundzügen. Das Reglement füllt die Lücken und passt die Regeln an die Liegenschaft an. Ein gutes Reglement beantwortet unter anderem:
- Welche Teile sind gemeinschaftlich, welche Sonderrecht, und wer hat welche Sondernutzungsrechte?
- Wie werden Kosten verteilt: nach Wertquote, nach Verbrauch oder nach anderen Schlüsseln?
- Gibt es einen Erneuerungsfonds, und wie hoch sind Einlagen und Obergrenze?
- Wie wird die Versammlung einberufen, mit welcher Frist, und sind Vertretungen erlaubt?
- Wie werden Stimmen gezählt, auch Enthaltungen, und sind Zirkularbeschlüsse erleichtert?
- Welche Kompetenzen haben Verwalter und Ausschuss, bis zu welchem Betrag?
- Was gilt bei Vermietung, Kurzzeitvermietung, Haustieren, Umbauten und Lärm?
Annahme und Änderung
Jeder Stockwerkeigentümer kann verlangen, dass ein Reglement über Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch angemerkt wird (Art. 712g Abs. 3 ZGB). Annahme und Änderung brauchen die Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, also das qualifizierte Mehr.
Strengere Regeln gelten für einzelne Bestimmungen:
- Sondernutzungsrechte können nur mit Zustimmung der direkt Betroffenen geändert werden (Art. 712g Abs. 4 ZGB).
- Bestimmungen, die nach Gesetz Einstimmigkeit verlangen, etwa eine Änderung der Zweckbestimmung, lassen sich nicht mit Mehrheit aushebeln (Art. 648 Abs. 2 ZGB).
- Viele Reglemente sehen für eigene Bestimmungen höhere Mehrheiten vor.
Das Reglement gilt ab dem Beschluss für alle Eigentümer, auch für spätere Käufer (Art. 649a ZGB). Die Anmerkung im Grundbuch macht es für Dritte sichtbar.
Reglement und Hausordnung
| Reglement | Hausordnung | |
|---|---|---|
| Inhalt | Grundordnung: Verwaltung, Kosten, Stimmrecht, Sonderrechte | Alltag: Ruhezeiten, Waschküche, Abfall, Velos |
| Änderung | qualifiziertes Mehr (Art. 712g Abs. 3 ZGB) | meist einfaches Mehr, je nach Reglement |
| Grundbuch | kann angemerkt werden | nein |
| Gilt für Mieter | über den Mietvertrag | ja, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist |
Mustervorlagen
Für den Einstieg gibt es Musterreglemente von Verbänden wie dem Hauseigentümerverband und Fachverbänden der Immobilienwirtschaft. Übernehmen Sie ein Muster nie unbesehen: Lift, Tiefgarage, Gewerbe, Gartensitzplätze oder eine Solaranlage brauchen eigene Regeln. Bei der Begründung des Stockwerkeigentums lohnt sich die Prüfung durch eine Fachperson, siehe Begründungsakt.
Was tun, wenn das Reglement schweigt?
Dann gilt das Gesetz: die Regeln des Stockwerkeigentums (Art. 712a ff. ZGB), ergänzend das Miteigentumsrecht (Art. 646 ff. ZGB) und für die Organisation der Versammlung das Vereinsrecht (Art. 712m Abs. 2 ZGB).
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