Die Stockwerkeigentümergemeinschaft: Rechte, Pflichten und Organe
Alle Eigentümer einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum bilden zusammen die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG). Sie ist keine juristische Person, kann aber unter eigenem Namen Vermögen haben, Verträge schliessen, betreiben und klagen (Art. 712l ZGB). Ihre Organe sind die Versammlung, der Verwalter und, falls gewählt, ein Ausschuss.
Was ist die STWEG?
Stockwerkeigentum ist rechtlich ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück, verbunden mit dem Sonderrecht, bestimmte Räume allein zu nutzen und innen auszubauen (Art. 712a ZGB). Wer eine Wohnung kauft, wird automatisch Mitglied der Gemeinschaft. Austreten kann man nur durch Verkauf.
Die Gemeinschaft verwaltet alles, was allen gehört: Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus, Lift, Heizung, Leitungen und Umgebung. Sie erwirbt unter eigenem Namen das Vermögen aus dieser Verwaltung, etwa die Beiträge der Eigentümer und den Erneuerungsfonds, und kann unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt und betrieben werden (Art. 712l ZGB).
Die Organe der Gemeinschaft
| Organ | Aufgabe | Gesetz |
|---|---|---|
| Versammlung | oberstes Organ, entscheidet über alle Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen; genehmigt Budget und Rechnung, wählt den Verwalter | Art. 712m ZGB |
| Verwalter | vollzieht Gesetz, Reglement und Beschlüsse, führt die Rechnung, vertritt die Gemeinschaft nach aussen | Art. 712q–712t ZGB |
| Ausschuss (freiwillig) | unterstützt oder beaufsichtigt den Verwalter, bereitet Geschäfte vor; Kompetenzen nach Reglement oder Beschluss | Art. 712m Abs. 1 Ziff. 3 ZGB |
| Revisoren (freiwillig) | prüfen die Jahresrechnung, wenn das Reglement oder die Versammlung es vorsieht | Reglement |
Mehr zu den einzelnen Organen: Versammlung, Verwalter, Jahresrechnung und Revision.
Rechte der Stockwerkeigentümer
- Eigene Räume nutzen und ausbauen: Innerhalb des Sonderrechts entscheiden Sie selbst, solange Sie andere nicht beeinträchtigen und gemeinschaftliche Teile nicht beschädigen (Art. 712a Abs. 2 und 3 ZGB). Siehe Sonderrecht.
- Mitbestimmen: Stimmrecht an der Versammlung, in der Regel eine Stimme pro Einheit. Mehrere Eigentümer einer Einheit haben zusammen eine Stimme (Art. 712o ZGB).
- Einberufung verlangen: Ein Fünftel der Stockwerkeigentümer kann verlangen, dass eine Versammlung einberufen wird (Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 64 Abs. 3 ZGB).
- Beschlüsse anfechten: Wer nicht zugestimmt hat, kann gesetz- oder reglementswidrige Beschlüsse innert eines Monats anfechten (Art. 75 ZGB). Siehe Beschluss anfechten.
- Dringendes sofort veranlassen: Droht ein Schaden, darf jeder Stockwerkeigentümer dringliche Massnahmen sofort selbst treffen (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB).
Pflichten der Stockwerkeigentümer
- Beiträge zahlen: an die gemeinschaftlichen Kosten, grundsätzlich nach Wertquote (Art. 712h ZGB). Für die Beiträge der letzten drei Jahre hat die Gemeinschaft ein gesetzliches Pfandrecht an der Einheit (Art. 712i ZGB). Siehe Kostenverteilung.
- Rücksicht nehmen: Hausordnung, Reglement und Beschlüsse einhalten. Sie gelten auch für Käufer und Mieter (Art. 649a ZGB).
- Gemeinschaftliche Teile schonen: Arbeiten in der eigenen Wohnung dürfen Statik, Leitungen und Aussehen des Gebäudes nicht beeinträchtigen.
Bei schweren Pflichtverletzungen kann ein Stockwerkeigentümer als letztes Mittel durch das Gericht aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden (Art. 649b ZGB). Das ist selten und an hohe Hürden geknüpft.
Gemeinschaft ohne Verwaltung?
Kleine Gemeinschaften organisieren sich oft selbst. Das funktioniert, wenn jemand Rechnung, Versammlung und Unterhalt zuverlässig übernimmt. Was dabei anfällt, steht in unserem Beitrag Stockwerkeigentum ohne Verwaltung.
So geht es mit OwnerHub: Alle Eigentümer sehen Dokumente, Beschlüsse, Meldungen und Finanzen an einem Ort. Abstimmungen, Einladungen und Protokolle laufen digital, ob Sie sich selbst organisieren oder mit einer Verwaltung arbeiten.