Der Begründungsakt: wie Stockwerkeigentum entsteht
Stockwerkeigentum entsteht durch Eintrag im Grundbuch. Grundlage ist ein Begründungsakt: ein Vertrag der Miteigentümer oder eine Erklärung des Alleineigentümers, öffentlich beurkundet (Art. 712d ZGB). Er muss die Einheiten genau abgrenzen und ihre Wertquoten festlegen (Art. 712e ZGB).
Zwei Wege zur Begründung
| Weg | Wer | Typischer Fall |
|---|---|---|
| Begründungsvertrag | mehrere Miteigentümer | Erben oder Käufer teilen ein Haus in Wohnungen auf |
| Begründungserklärung | Alleineigentümer | Bauherr teilt einen Neubau vor dem Verkauf auf |
Beide brauchen die öffentliche Beurkundung, ausser die Begründung erfolgt durch Verfügung von Todes wegen oder Erbteilungsvertrag in der dafür vorgeschriebenen Form (Art. 712d Abs. 3 ZGB). Bei einem Neubau kann das Stockwerkeigentum schon vor der Erstellung des Gebäudes begründet werden; das Grundbuch vermerkt dann, dass die Aufteilungspläne noch bestätigt werden müssen.
Was im Begründungsakt stehen muss
- Räumliche Abgrenzung jeder Einheit, in der Regel mit Aufteilungsplänen, die dem Grundbuch eingereicht werden
- Wertquote jeder Einheit in Hundertsteln oder Tausendsteln (Art. 712e Abs. 1 ZGB), siehe Wertquote
- Bezeichnung der Nebenräume, die zu einer Einheit gehören
Häufig enthält er zusätzlich:
- Teile, die über das Gesetz hinaus gemeinschaftlich sein sollen (Art. 712b Abs. 3 ZGB)
- ein Vorkaufs- oder Einspracherecht (Art. 712c ZGB)
- das erste Reglement, das später im Grundbuch angemerkt wird
Ablauf in der Praxis
- Aufteilungspläne erstellen lassen, meist durch Architekt oder Geometer
- Wertquoten berechnen und dokumentieren
- Reglement entwerfen
- Begründungsakt beim Notariat beurkunden
- Anmeldung beim Grundbuchamt: Jede Einheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt
Die Kosten für Notariat und Grundbuch hängen vom Kanton und vom Wert der Liegenschaft ab. Für die Aufteilungspläne kommt das Honorar der Fachperson dazu.
Später etwas ändern?
Änderungen an Abgrenzung oder Wertquoten sind möglich, aber aufwändig: Sie brauchen die Zustimmung der unmittelbar Beteiligten, die Genehmigung der Versammlung (Art. 712e Abs. 2 ZGB), die öffentliche Beurkundung und den Eintrag im Grundbuch. Ein sorgfältiger Begründungsakt spart deshalb später viel Ärger.
So geht es mit OwnerHub: Bei neuen Liegenschaften übernimmt OwnerHub Gebäude und Wohnungen aus dem eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister. Begründungsakt, Pläne und Reglement werden bei der Liegenschaft abgelegt, und die Wertquoten aus dem Begründungsakt gelten für Abstimmungen und Abrechnungen.