Wertquote im Stockwerkeigentum: Berechnung, Bedeutung und Änderung
Die Wertquote gibt an, wie gross der Anteil einer Einheit am ganzen Stockwerkeigentum ist, meist in Tausendsteln (Promille). Sie steht im Begründungsakt (Art. 712e ZGB) und bestimmt vor allem die Kostenverteilung und das qualifizierte Mehr. Geändert werden kann sie nur mit Zustimmung aller direkt Betroffenen und der Versammlung.
Wofür die Wertquote zählt
- Kosten: Gemeinschaftliche Kosten werden grundsätzlich nach Wertquoten verteilt (Art. 712h ZGB), sofern das Reglement keinen anderen Schlüssel vorsieht. Siehe Kostenverteilung.
- Abstimmungen: Beim qualifizierten Mehr zählen Köpfe und Wertquoten. Auch die Beschlussfähigkeit der Versammlung hängt von den Anteilen ab (Art. 712p ZGB). Siehe Quoren.
- Erneuerungsfonds: Einlagen und der rechnerische Anteil am Fonds richten sich in der Regel nach der Wertquote.
- Verkauf und Finanzierung: Die Wertquote sagt nichts direkt über den Marktwert, Banken und Käufer schauen aber darauf, weil sie die laufenden Kosten mitbestimmt.
Wie wird die Wertquote berechnet?
Das Gesetz schreibt keine Methode vor. Es verlangt nur, dass der Begründungsakt die Wertquote jeder Einheit in Hundertsteln oder Tausendsteln angibt (Art. 712e Abs. 1 ZGB). In der Praxis ist die Fläche der Ausgangspunkt, gewichtet mit Faktoren für Lage und Qualität:
| Kriterium | Typische Wirkung |
|---|---|
| Nettowohnfläche | Grundlage der Berechnung |
| Stockwerk und Aussicht | obere Geschosse und Attika meist höher gewichtet |
| Besonnung, Ausrichtung | Süd- und Westlagen höher |
| Balkon, Terrasse, Garten | meist mit reduziertem Faktor eingerechnet |
| Nebenräume (Keller, Estrich) | mit kleinem Faktor oder separat |
| Ausbaustandard | je nach Methode berücksichtigt |
Die Faktoren sind Ermessenssache. Wichtig ist, dass die Methode für alle Einheiten gleich angewendet wird und nachvollziehbar dokumentiert ist.
Rechner: Wertquoten aus Fläche und Faktor
Erfassen Sie jede Einheit mit ihrer Fläche und einem Gewichtungsfaktor (1 = durchschnittlich). Der Rechner verteilt 1000 Promille so, dass die gerundeten Quoten genau aufgehen.
Der Rechner zeigt eine einfache, flächenbasierte Verteilung zur Orientierung. Rechtsgültig ist allein die Wertquote im Begründungsakt und im Grundbuch.
Kann die Wertquote geändert werden?
Ja, aber nur eingeschränkt. Eine Änderung braucht die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und die Genehmigung durch die Versammlung (Art. 712e Abs. 2 ZGB). Unmittelbar beteiligt sind die Eigentümer, deren Quote sich ändert.
Zusätzlich hat jeder Stockwerkeigentümer Anspruch auf Berichtigung, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder wegen baulicher Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist. Notfalls entscheidet das Gericht. Die geänderte Quote wird im Grundbuch eingetragen.
Wertquote und Stimmrecht
Bei den meisten Beschlüssen wird nach Köpfen abgestimmt, also eine Stimme pro Einheit. Die Wertquote kommt beim qualifizierten Mehr und bei der Beschlussfähigkeit hinzu. Das Reglement kann vorsehen, dass auch andere Geschäfte nach Wertquoten entschieden werden.
So geht es mit OwnerHub: Wertquoten sind im Portal hinterlegt und werden für Abstimmungen, Kostenverteilung und Fondsanteile automatisch verwendet. Bei Neubauten oder Umbauten berechnet OwnerHub Vorschläge aus Plänen und Flächen, die Sie vor dem Übernehmen prüfen.