Der Hauswart im Stockwerkeigentum: Aufgaben, Vertrag und Pflichtenheft
Der Hauswart kümmert sich um Reinigung, Umgebung, Kontrollen und kleine Reparaturen an den gemeinschaftlichen Teilen. Die Gemeinschaft kann ihn selbst anstellen oder eine Hauswartfirma beauftragen. Ein klares Pflichtenheft verhindert Streit, und die Kosten werden grundsätzlich nach Wertquoten verteilt.
Typische Aufgaben
| Bereich | Beispiele |
|---|---|
| Reinigung | Treppenhaus, Lift, Eingang, Waschküche, Tiefgarage |
| Umgebung | Rasen, Hecken, Laub, Schneeräumung, Entsorgungsplatz |
| Technik | Heizung kontrollieren, Zählerstände ablesen, Leuchtmittel ersetzen |
| Kontrolle | Rundgänge, Mängel melden, Handwerker begleiten |
| Kommunikation | Ansprechperson vor Ort für Bewohner und Verwaltung |
Anstellen oder Firma beauftragen?
Anstellung: Die Gemeinschaft ist Arbeitgeberin. Sie schliesst einen Arbeitsvertrag, rechnet Sozialversicherungen ab und braucht eine Unfallversicherung. Häufig übernimmt das die Verwaltung im Namen der Gemeinschaft. Vorteil: eine feste Person, oft aus dem Haus. Nachteil: Ferien und Krankheit müssen geregelt sein.
Hauswartfirma: Die Gemeinschaft schliesst einen Auftrag mit einem Unternehmen. Stellvertretung, Versicherung und Material sind dessen Sache. Vorteil: weniger Administration. Nachteil: wechselnde Personen und oft höhere Stundenansätze.
Ob und wie ein Hauswart angestellt wird, entscheidet die Versammlung, sofern nicht das Reglement oder der Verwaltungsvertrag die Kompetenz dem Verwalter gibt.
Was ins Pflichtenheft gehört
- alle Aufgaben mit Häufigkeit, etwa «Treppenhaus wöchentlich nass reinigen»
- Saisonarbeiten wie Schneeräumung, mit Uhrzeit und Prioritäten
- Kompetenzgrenze für Kleinreparaturen und Einkäufe
- Meldeweg bei Schäden und Notfällen
- Material und Geräte: Wer stellt sie, wo werden sie gelagert?
- Stellvertretung bei Ferien und Krankheit
Kosten
Hauswartkosten gehören zu den gemeinschaftlichen Kosten des laufenden Unterhalts und werden grundsätzlich nach Wertquoten verteilt (Art. 712h ZGB). Profitieren einzelne Einheiten kaum, etwa bei der Reinigung der Tiefgarage, kann ein Sonderschlüssel nötig sein, siehe Kostenverteilung. Bei vermieteten Wohnungen dürfen Hauswartkosten als Nebenkosten auf Mieter überwälzt werden, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.
So geht es mit OwnerHub: Der Hauswart erhält einen eigenen Zugang mit den Aufgaben, die ihn betreffen. Meldungen von Bewohnern kommen mit Foto direkt an, wiederkehrende Kontrollen laufen als Aufgaben mit Fristen, und die Verwaltung sieht jederzeit den Stand.