Kostenverteilung im Stockwerkeigentum: wer zahlt was?
Gemeinschaftliche Kosten werden grundsätzlich nach Wertquoten verteilt (Art. 712h Abs. 1 ZGB). Das Reglement kann andere Schlüssel vorsehen, etwa nach Verbrauch. Dient eine Anlage einer Einheit nicht oder nur ganz wenig, muss das bei der Verteilung berücksichtigt werden (Art. 712h Abs. 3 ZGB).
Welche Kosten gemeinschaftlich sind
Das Gesetz zählt die Kosten auf, die alle tragen (Art. 712h Abs. 2 ZGB):
- laufender Unterhalt, Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile
- die Verwaltung, einschliesslich des Honorars des Verwalters
- öffentlich-rechtliche Beiträge und Steuern, die der Gemeinschaft auferlegt werden
- Zinsen und Amortisationen für Pfandschulden, die auf der ganzen Liegenschaft lasten
Kosten der eigenen Wohnung, etwa Küche, Bad oder Bodenbelag, trägt jeder selbst.
Die Verteilschlüssel
| Schlüssel | Typisch für | Grundlage |
|---|---|---|
| Wertquote | Unterhalt, Versicherung, Verwaltung, Erneuerungsfonds | Gesetz (Art. 712h Abs. 1 ZGB) |
| Verbrauch | Heizung und Warmwasser, teils Wasser | Reglement; bei Neubauten oft kantonale Energievorschriften |
| Pro Einheit | Kabel-TV, Briefkasten, gewisse Pauschalen | Reglement oder Beschluss |
| Nach Nutzen | Lift, Tiefgarage, Gartenpflege | Reglement; Art. 712h Abs. 3 ZGB |
Wenn eine Einheit nicht profitiert
Dienen bestimmte gemeinschaftliche Teile oder Anlagen einzelnen Einheiten nicht oder nur in ganz geringem Mass, ist das bei der Kostenverteilung zu berücksichtigen (Art. 712h Abs. 3 ZGB). Klassische Beispiele:
- Die Erdgeschosswohnung mit eigenem Eingang benutzt den Lift nie.
- Eine Einheit hat keinen Platz in der Tiefgarage.
- Ein Ladenlokal ist nicht an die zentrale Heizung angeschlossen.
Ob eine Einheit «nur in ganz geringem Mass» profitiert, ist eine Wertungsfrage. Klarer wird es, wenn das Reglement die Sonderschlüssel ausdrücklich festhält.
Akontobeiträge und Abrechnung
Üblich ist, dass jeder Eigentümer monatlich oder quartalsweise Akontobeiträge auf Basis des Budgets zahlt. Nach Jahresende rechnet der Verwalter ab: Die tatsächlichen Kosten werden nach den Schlüsseln verteilt, und je nach Ergebnis folgt eine Nachzahlung oder Gutschrift. Die Versammlung genehmigt Budget, Rechnung und Verteilung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB). Mehr dazu: Jahresrechnung und Revision.
Wenn jemand nicht zahlt
Die Gemeinschaft kann ausstehende Beiträge unter eigenem Namen betreiben (Art. 712l Abs. 2 ZGB). Für die Beiträge der letzten drei Jahre hat sie zudem Anspruch auf ein gesetzliches Pfandrecht an der Einheit des säumigen Eigentümers (Art. 712i ZGB), das im Grundbuch eingetragen werden kann, und ein Retentionsrecht an Einrichtungsgegenständen (Art. 712k ZGB). Wichtig ist, früh zu mahnen und konsequent zu bleiben.
So geht es mit OwnerHub: Beiträge, Schlüssel und Wertquoten sind hinterlegt. Der Monatslauf erstellt die Akontorechnungen mit QR-Code, Zahlungen werden zugeordnet, und jede Eigentümerin sieht ihre Abrechnung und offenen Posten im Portal.