Der Verwalter im Stockwerkeigentum: Aufgaben, Wahl und Abberufung
Der Verwalter vollzieht die Beschlüsse der Versammlung, führt Rechnung und Unterhalt und vertritt die Gemeinschaft nach aussen (Art. 712s und 712t ZGB). Die Versammlung wählt ihn und kann ihn jederzeit abberufen (Art. 712q und 712r ZGB). Die Einzelheiten regelt der Verwaltungsvertrag.
Aufgaben nach Gesetz
| Aufgabe | Was das konkret heisst | Gesetz |
|---|---|---|
| Vollzug | Gesetz, Reglement und Beschlüsse der Versammlung umsetzen | Art. 712s Abs. 1 ZGB |
| Dringliche Massnahmen | Schäden abwenden oder beheben, auch ohne Beschluss | Art. 712s Abs. 1 ZGB |
| Finanzen | Kosten verteilen, Beiträge in Rechnung stellen und einziehen, Geld verwalten und verwenden | Art. 712s Abs. 2 ZGB |
| Aufsicht | darauf achten, dass Sonderrechte und gemeinschaftliche Teile richtig benutzt werden | Art. 712s Abs. 3 ZGB |
| Versammlung | einberufen, leiten und Beschlüsse protokollieren, sofern nichts anderes beschlossen ist | Art. 712n ZGB |
| Vertretung | die Gemeinschaft gegenüber Dritten vertreten; Prozesse ausserhalb des summarischen Verfahrens nur mit Ermächtigung der Versammlung | Art. 712t ZGB |
Dazu kommen die Aufgaben, die der Verwaltungsvertrag festlegt: Unterhaltsplanung, Offerten einholen, Handwerker beauftragen, Versicherungen betreuen, Hauswart führen und Anfragen der Eigentümer beantworten.
Wahl des Verwalters
Die Versammlung bestellt den Verwalter (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2 und Art. 712q ZGB). Welche Mehrheit dafür nötig ist, regelt häufig das Reglement. Fehlt eine Regel, wird in der Lehre überwiegend das einfache Mehr der anwesenden Stockwerkeigentümer angenommen. Verwalter kann eine Firma, eine externe Person oder eine Eigentümerin aus der Gemeinschaft sein.
Kommt keine Wahl zustande, kann jeder Stockwerkeigentümer verlangen, dass das Gericht einen Verwalter ernennt. Dasselbe Recht haben Dritte mit berechtigtem Interesse, etwa Pfandgläubiger oder Versicherer (Art. 712q Abs. 2 ZGB).
Abberufung und Wechsel
Die Versammlung kann den Verwalter jederzeit abberufen, vorbehalten bleiben allfällige Entschädigungsansprüche aus dem Vertrag (Art. 712r Abs. 1 ZGB). Lehnt die Versammlung eine Abberufung trotz wichtiger Gründe ab, kann jeder Stockwerkeigentümer innert eines Monats beim Gericht die Abberufung verlangen (Art. 712r Abs. 2 ZGB).
Wie ein Wechsel in der Praxis abläuft, mit Fristen, Übergabe und Checkliste, steht in unserem Beitrag STWEG-Verwaltung wechseln.
Was in den Verwaltungsvertrag gehört
- Leistungsumfang: Grundleistungen und was separat verrechnet wird (etwa Bauleitung, ausserordentliche Versammlungen)
- Honorar und Spesen, Anpassung, Zahlungsmodalitäten
- Laufzeit, Kündigungsfrist und Übergabe der Akten beim Wechsel
- Kompetenzgrenze: bis zu welchem Betrag der Verwalter ohne Beschluss Aufträge vergeben darf
- Erreichbarkeit, Reaktionszeiten und Notfalldienst
- Wie Unterlagen, Abrechnungen und Protokolle den Eigentümern zugänglich gemacht werden
Was eine Verwaltung kostet und wovon das Honorar abhängt: Verwaltungskosten.
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