Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum: wie hoch, wofür und was gilt
Der Erneuerungsfonds ist das gemeinsame Sparkonto der Stockwerkeigentümergemeinschaft für grössere Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten. Das Gesetz schreibt ihn nicht vor, die Versammlung kann ihn aber beschliessen (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB). Als Faustregel gelten jährliche Einlagen von etwa 0.2 bis 0.5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts.
Was ist der Erneuerungsfonds?
Dach, Fassade, Lift, Heizung und Leitungen altern, auch wenn sich niemand darum kümmert. Damit eine Sanierung nicht auf einen Schlag hohe Nachzahlungen auslöst, legt die Gemeinschaft jedes Jahr Geld auf die Seite. Dieses Vermögen heisst Erneuerungsfonds. Es gehört der Stockwerkeigentümergemeinschaft selbst, nicht den einzelnen Eigentümern (Art. 712l Abs. 1 ZGB).
Ob ein Fonds geäufnet wird, wie hoch die Einlagen sind und wofür das Geld verwendet werden darf, regeln das Reglement und die Beschlüsse der Versammlung. Fehlt eine Regel, entscheidet die Versammlung über die Schaffung des Fonds (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB).
Wie hoch sollte der Erneuerungsfonds sein?
Eine feste Zahl gibt es nicht. In der Praxis haben sich zwei Faustregeln eingebürgert:
- Jährliche Einlage: etwa 0.2 bis 0.5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts. Ältere Gebäude und Liegenschaften mit Lift, Tiefgarage oder Flachdach liegen eher am oberen Rand.
- Zielgrösse: Viele Reglemente begrenzen den Fonds auf einen Höchstbetrag, häufig einige Prozent des Gebäudeversicherungswerts. Ist er erreicht, werden die Einlagen reduziert oder ausgesetzt.
Genauer als jede Faustregel ist eine Unterhaltsplanung: Welche Bauteile sind wann fällig, und was kosten sie ungefähr? Daraus lässt sich ableiten, welcher Betrag jedes Jahr nötig ist, damit der Fonds im richtigen Moment reicht.
| Bauteil | Typische Lebensdauer (grob) | Hinweis |
|---|---|---|
| Flachdach, Abdichtung | 25 bis 35 Jahre | stark abhängig von Material und Pflege |
| Fassade, Anstrich | 15 bis 25 Jahre | Sanierung oft mit Gerüst, also teuer |
| Fenster | 25 bis 35 Jahre | meist Sonderrecht, je nach Reglement |
| Heizung | 15 bis 25 Jahre | Ersatz fossiler Heizungen kantonal geregelt |
| Lift | 25 bis 30 Jahre | Modernisierung oft schon früher nötig |
| Leitungen (Steigzonen) | 40 bis 50 Jahre | Strangsanierung betrifft alle Wohnungen |
Die Lebensdauern sind grobe Richtwerte zur Orientierung, keine Garantie. Für eine verlässliche Planung lohnt sich eine Zustandsanalyse durch eine Fachperson.
Rechner: Einlage und Ihr Anteil
Geben Sie den Gebäudeversicherungswert (steht auf der Police der kantonalen Gebäudeversicherung) und den gewünschten Einlagesatz ein. Mit Ihrer Wertquote sehen Sie, was auf Ihre Einheit entfällt.
Wofür darf das Geld verwendet werden?
Der Fonds dient Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen. Für den laufenden Betrieb (Hauswart, Strom, Reinigung) ist er nicht gedacht; diese Kosten laufen über die jährliche Rechnung. Über eine Entnahme entscheidet die Versammlung, sofern das Reglement nichts anderes vorsieht. Die nötige Mehrheit hängt von der Art der Massnahme ab: Notwendige Arbeiten brauchen die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, nützliche das qualifizierte Mehr. Mehr dazu unter bauliche Massnahmen und Mehrheiten und Quoren.
Was passiert beim Verkauf?
Der Anteil am Erneuerungsfonds bleibt in der Gemeinschaft. Wer verkauft, kann ihn nicht herausverlangen, weil der Fonds der Gemeinschaft gehört. In der Praxis wird der Fondsstand beim Kaufpreis berücksichtigt. Käuferinnen und Käufer sollten den aktuellen Stand und die geplanten Arbeiten deshalb kennen, siehe Stockwerkeigentum kaufen.
Erneuerungsfonds und Steuern
Einlagen in einen zweckgebundenen Erneuerungsfonds können heute beim Bund und in vielen Kantonen als Liegenschaftsunterhalt abgezogen werden. Ihr Anteil am Fonds gehört zudem zum steuerbaren Vermögen. Die Details regeln die Kantone unterschiedlich.
Mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung fällt der Eigenmietwert für selbst bewohntes Eigentum weg; der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Damit entfällt für selbst bewohnte Wohnungen auch der Abzug der Unterhaltskosten. Für vermietete Wohnungen bleibt er bestehen. Klären Sie die Folgen für Ihre Einlagen mit Ihrer Steuerberatung.
So geht es mit OwnerHub: Der Fondsstand, die Einlagen jeder Einheit und die Entnahmen sind im Portal für alle Eigentümer sichtbar. Die Verwaltung führt den Fonds in der Buchhaltung, Beschlüsse über Entnahmen lassen sich als Abstimmung mit Protokoll abwickeln.