Mehrheiten im Stockwerkeigentum: einfaches Mehr, qualifiziertes Mehr, Einstimmigkeit
Für die meisten Beschlüsse genügt das einfache Mehr der anwesenden Stockwerkeigentümer. Notwendige bauliche Massnahmen brauchen die Mehrheit aller, nützliche Massnahmen und Reglementsänderungen das qualifizierte Mehr nach Köpfen und Wertquoten, luxuriöse Massnahmen und Zweckänderungen grundsätzlich Einstimmigkeit. Das Reglement kann teilweise strengere Regeln vorsehen.
Die Mehrheiten im Überblick
| Mehrheit | Was das heisst | Typische Geschäfte | Gesetz |
|---|---|---|---|
| Einfaches Mehr | mehr als die Hälfte der Stimmen der Anwesenden und Vertretenen | Budget und Jahresrechnung, gewöhnliche Verwaltung, Wahl des Verwalters (sofern das Reglement nichts anderes sagt) | Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 67 Abs. 2 ZGB |
| Mehrheit aller | mehr als die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, auch der abwesenden | notwendige Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten | Art. 647c ZGB |
| Qualifiziertes Mehr | Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertritt | wichtigere Verwaltungshandlungen, nützliche bauliche Massnahmen, Reglement annehmen oder ändern | Art. 647b, 647d, 712g Abs. 3 ZGB |
| Einstimmigkeit | alle Stockwerkeigentümer | luxuriöse Massnahmen (mit Ausnahme), Zweckänderung, Veräusserung des Grundstücks, Zirkularbeschluss | Art. 647e, 648 Abs. 2, 66 Abs. 2 ZGB |
| Zustimmung der Betroffenen | alle, deren Rechte direkt berührt sind | Änderung von Wertquoten, Änderung von Sondernutzungsrechten | Art. 712e Abs. 2, 712g Abs. 4 ZGB |
Allgemeine Einordnung, keine Rechtsberatung. Viele Reglemente enthalten eigene Regeln, etwa wie Enthaltungen gezählt werden oder welche Geschäfte nach Wertquoten entschieden werden.
Köpfe oder Wertquoten?
Grundsätzlich wird nach Köpfen abgestimmt: eine Stimme pro Einheit. Gehört eine Einheit mehreren Personen, haben sie zusammen eine Stimme und geben sie durch eine Vertretung ab (Art. 712o Abs. 1 ZGB). Wer mehrere Einheiten besitzt, hat nach verbreiteter Auffassung grundsätzlich mehrere Stimmen, sofern das Reglement nichts anderes vorsieht; die Frage wird nicht einheitlich beurteilt.
Die Wertquoten kommen beim qualifizierten Mehr hinzu: Es braucht dann beides, die Mehrheit der Köpfe und mehr als die Hälfte der Anteile.
Beschlussfähigkeit
Bevor überhaupt abgestimmt wird, muss die Versammlung beschlussfähig sein. Das ist sie, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten ist, die zugleich mindestens die Hälfte der Wertquoten hält, mindestens aber zwei Personen (Art. 712p Abs. 1 ZGB).
Fehlt das Quorum, wird eine zweite Versammlung einberufen, frühestens zehn Tage nach der ersten. Sie ist beschlussfähig, wenn ein Drittel aller Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten ist, mindestens aber zwei (Art. 712p Abs. 2 und 3 ZGB).
Rechner: Ist der Beschluss zustande gekommen?
Tragen Sie die Zahlen Ihrer Versammlung ein. Der Rechner prüft Beschlussfähigkeit und die gesetzlichen Mehrheiten. Felder zu den Wertquoten sind nur für die Beschlussfähigkeit und das qualifizierte Mehr nötig.
Der Rechner wendet die gesetzlichen Grundregeln an und zählt Enthaltungen als anwesend. Ihr Reglement kann abweichen.
Und wenn die Mehrheit verfehlt wurde?
Ein Beschluss, der ohne die nötige Mehrheit als angenommen erklärt wurde, kann innert eines Monats seit Kenntnis angefochten werden (Art. 75 ZGB). Siehe Beschluss anfechten. Für Beschlüsse ohne Versammlung gilt eine eigene Regel: Zirkularbeschluss.
So geht es mit OwnerHub: Bei jeder Abstimmung wählen Sie die Mehrheit: nach Köpfen, nach Wertquoten oder qualifiziert. Das Portal zählt die Stimmen mit den hinterlegten Wertquoten, berücksichtigt Vollmachten und gemeinsame Einheiten und zeigt sofort, ob das Quorum erreicht ist.