Bauliche Massnahmen im Stockwerkeigentum: notwendig, nützlich oder luxuriös
Das Gesetz unterscheidet drei Arten baulicher Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen: Notwendige brauchen die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer (Art. 647c ZGB), nützliche das qualifizierte Mehr (Art. 647d ZGB), luxuriöse grundsätzlich die Zustimmung aller (Art. 647e ZGB). Die Einordnung entscheidet über die nötige Mehrheit.
Die drei Kategorien
| Art | Zweck | Beispiele | Mehrheit |
|---|---|---|---|
| Notwendig | Wert und Gebrauchsfähigkeit erhalten | Dachsanierung, Ersatz der defekten Heizung, Fassadenreparatur | Mehrheit aller Stockwerkeigentümer (Art. 647c ZGB) |
| Nützlich | Wert steigern, Wirtschaftlichkeit oder Gebrauch verbessern | Wärmedämmung, Lifteinbau, Solaranlage, Ladestationen | qualifiziertes Mehr (Art. 647d ZGB) |
| Luxuriös | Verschönerung, Ansehen, Bequemlichkeit | Springbrunnen, aufwändige Gartengestaltung, Sauna | Einstimmigkeit, mit Ausnahme (Art. 647e ZGB) |
Die Grenzen sind fliessend. Eine Heizung, die ohnehin ersetzt werden muss, ist notwendig. Wählt die Gemeinschaft dabei eine teurere, effizientere Lösung, kann der Mehrteil als nützlich gelten. Halten Sie im Antrag fest, wie Sie die Massnahme einordnen und warum.
Schutz der Minderheit
- Nützliche Massnahmen, die einem Eigentümer den Gebrauch seiner Einheit erheblich und dauernd erschweren oder unwirtschaftlich machen, brauchen seine Zustimmung (Art. 647d Abs. 2 ZGB).
- Sind die Kosten für einen Eigentümer unzumutbar, etwa weil sie in keinem Verhältnis zum Wert seines Anteils stehen, kann die Massnahme ohne ihn nur ausgeführt werden, wenn die übrigen seinen Kostenanteil übernehmen, soweit er den zumutbaren Betrag übersteigt (Art. 647d Abs. 3 ZGB).
- Luxuriöse Massnahmen können mit dem qualifizierten Mehr auch gegen einen Nichtzustimmenden ausgeführt werden, wenn er dadurch nicht dauernd beeinträchtigt wird und die übrigen seinen Kostenanteil übernehmen (Art. 647e Abs. 2 ZGB).
Umbauten in der eigenen Wohnung
Im Sonderrecht entscheiden Sie selbst (Art. 712a Abs. 2 ZGB), aber mit Grenzen: Tragende Wände, Leitungen, Fassade, Fenster und alles, was das Aussehen des Gebäudes prägt, sind gemeinschaftlich oder betreffen die anderen. Planen Sie etwa einen Wanddurchbruch, eine neue Küche mit Leitungsanpassung oder einen anderen Bodenbelag mit Trittschallfolgen, informieren Sie die Verwaltung früh und holen Sie, wo nötig, einen Beschluss ein. Mehr dazu: Sonderrecht.
So bereiten Sie einen Sanierungsbeschluss vor
- Zustand erheben und Varianten prüfen, idealerweise mit einer Fachperson
- Vergleichbare Offerten einholen
- Finanzierung klären: Erneuerungsfonds, Sonderbeiträge, Kredit
- Antrag mit Einordnung, Kosten gesamt und pro Wertquote traktandieren
- Nach dem Beschluss: Vergabe, Bauleitung, Information der Bewohner
Wie viel der Fonds dafür hergeben sollte: Erneuerungsfonds.
So geht es mit OwnerHub: Offerten, Pläne und Fotos liegen beim Antrag, die Abstimmung zählt automatisch nach Köpfen und Wertquoten, und nach dem Beschluss wird die Sanierung als Aufgabe mit Fristen und Verantwortlichen weitergeführt.