Stockwerkeigentum kaufen: die Checkliste vor der Unterschrift
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft auch einen Anteil an einer Gemeinschaft mit ihren Regeln, Finanzen und anstehenden Sanierungen. Verlangen Sie vor dem Kauf Reglement, Protokolle der letzten Jahre, Jahresrechnung, Budget, Stand des Erneuerungsfonds und einen aktuellen Grundbuchauszug. Beschlüsse und Reglement gelten auch für Sie (Art. 649a ZGB).
Unterlagen, die Sie verlangen sollten
| Unterlage | Worauf achten |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Wertquote, Dienstbarkeiten, Anmerkungen, Pfandrechte, eingetragene Beitragspfandrechte |
| Begründungsakt und Pläne | Was gehört zu Ihrer Einheit, welche Nebenräume, welche Sondernutzungsrechte? |
| Reglement und Hausordnung | Kostenschlüssel, Vermietung, Haustiere, Umbauten, Kurzzeitvermietung |
| Protokolle der letzten drei bis fünf Jahre | Beschlossene, aber noch nicht ausgeführte Sanierungen; Streitigkeiten; wiederkehrende Probleme |
| Jahresrechnung und Budget | Höhe der Akontobeiträge, Nachzahlungen, Ausstände anderer Eigentümer |
| Erneuerungsfonds | Aktueller Stand im Verhältnis zum Gebäudeversicherungswert und zu den geplanten Arbeiten |
| Unterhaltsplanung | Welche Bauteile sind in den nächsten Jahren fällig? |
| Versicherungspolicen | Gebäudeversicherung, Gebäudewasser, Haftpflicht |
Die wichtigsten Fragen
- Stehen grosse Sanierungen an? Wurden sie schon beschlossen, tragen Sie die Kosten als neuer Eigentümer mit. Klären Sie im Kaufvertrag, wer welchen Anteil übernimmt.
- Reicht der Erneuerungsfonds? Ein kleiner Fonds vor einer grossen Sanierung bedeutet Sonderbeiträge. Siehe Erneuerungsfonds.
- Hat der Verkäufer Ausstände? Für Beiträge der letzten drei Jahre kann die Gemeinschaft ein Pfandrecht an der Einheit eintragen lassen (Art. 712i ZGB), das auch Sie als Käufer treffen kann. Verlangen Sie eine Bestätigung der Verwaltung, dass keine Ausstände bestehen.
- Wie funktioniert die Gemeinschaft? Protokolle zeigen, ob sachlich entschieden wird oder ob es Dauerkonflikte gibt.
- Passt das Reglement zu Ihren Plänen? Wollen Sie vermieten, umbauen oder ein Gewerbe betreiben, prüfen Sie die Regeln vorher.
Vorkaufs- und Einspracherecht
Ein Vorkaufsrecht der anderen Stockwerkeigentümer gibt es nur, wenn es im Begründungsakt oder durch spätere Vereinbarung vorgesehen und im Grundbuch vorgemerkt ist (Art. 712c Abs. 1 ZGB). Ebenso kann ein Einspracherecht gegen Verkauf oder Vermietung vereinbart sein; eine Einsprache ist dann nur aus wichtigem Grund und innert 14 Tagen möglich (Art. 712c Abs. 2 und 3 ZGB). Ein Blick in den Grundbuchauszug zeigt, ob so etwas besteht.
Kaufvertrag und Kosten
Der Kaufvertrag muss öffentlich beurkundet werden. Dazu kommen Grundbuchgebühren, Notariatskosten und je nach Kanton eine Handänderungssteuer. Halten Sie im Vertrag fest, wer laufende Beiträge, beschlossene Sonderbeiträge und die Abrechnung des laufenden Jahres trägt, und ab welchem Datum.
Nach dem Kauf
Melden Sie sich bei der Verwaltung, damit Sie zur nächsten Versammlung eingeladen werden und die Akontorechnungen an Sie gehen. Lesen Sie Reglement und Hausordnung, und schauen Sie sich die Unterlagen der letzten Versammlung an. Grundlagen zur Gemeinschaft: Die Stockwerkeigentümergemeinschaft.
So geht es mit OwnerHub: Wo die Gemeinschaft mit OwnerHub arbeitet, finden neue Eigentümer nach der Einladung Reglement, Protokolle, Abrechnungen und den Stand des Erneuerungsfonds sofort im Portal, statt sie einzeln anzufragen.